Старший по дому жилищный кодекс ст 161.1. Выбор и правовой статус совета мкд

1. В случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.

2. В случаях, указанных в части 1 настоящей статьи, при условии, если в течение календарного года решение об избрании совета многоквартирного дома собственниками помещений в нем не принято или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья.

3. Совет многоквартирного дома не может быть избран применительно к нескольким многоквартирным домам.

4. Количество членов совета многоквартирного дома устанавливается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, количество членов совета многоквартирного дома устанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир.

5. Совет многоквартирного дома:

1) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
2) выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит настоящему Кодексу;
3) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;
4) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании. В случае избрания в многоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется советом данного дома совместно с такой комиссией;
5) осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;
6) представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе;
7) осуществляет принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме в случае принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с пунктом 4.2 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса.

6. Из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме избирается председатель совета многоквартирного дома.

7. Председатель совета многоквартирного дома осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме.

8. Председатель совета многоквартирного дома:

1) до принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о заключении договора управления многоквартирным домом вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме вправе вступить в переговоры относительно условий договоров, указанных в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса;
2) доводит до сведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме результаты переговоров по вопросам, указанным в пункте 1 настоящей части;
3) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом или договоры, указанные в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса. По договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе потребовать от управляющей организации копии этого договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме копии договоров, заключенных с лицами, осуществляющими оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме, от указанных лиц;
4) осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 настоящего Кодекса;
5) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг;
6) осуществляет принятие решений по вопросам, которые переданы для решения председателю совета многоквартирного дома в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятым в соответствии с пунктом 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса.

8.1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о выплате вознаграждения членам совета многоквартирного дома, в том числе председателю совета многоквартирного дома. Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера.

9. Совет многоквартирного дома действует до переизбрания на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме или в случае принятия решения о создании товарищества собственников жилья до избрания правления товарищества собственников жилья.

11. Для подготовки предложений по отдельным вопросам, связанным с деятельностью по управлению многоквартирным домом, могут избираться комиссии собственников помещений в данном доме, которые являются коллегиальными совещательными органами управления многоквартирным домом.

12. Комиссии собственников помещений в многоквартирном доме избираются по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или по решению совета многоквартирного дома.

13. Общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято решение об использовании системы или иной информационной системы с учетом функций указанных систем в деятельности совета многоквартирного дома, председателя совета многоквартирного дома, комиссий собственников помещений в многоквартирном доме в случае их избрания, а также об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на обеспечение деятельности указанных совета, председателя, комиссий.

Совет многоквартирного дома

Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-Ф3 «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ», Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) дополнен статьей 161.1 – «Совет многоквартирного дома».

18 июня 2011 года вступили в силу изменения в жилищном законодательстве, касающиеся роли собственников помещений многоквартирных домов (МКД) в управлении своим домом и взаимодействии с управляющими организациями.

Инициаторами проведения общего собрания собственников по избранию и переизбранию Совета многоквартирного дома могут быть собственник или несколько собственников помещений в данном доме.

Условия, которые должны знать жители, при создании Совета МКД:

Совет МКД не может быть избран применительно к нескольким МКД.
Совет МКД избирается из числа собственников помещений в данном доме.
Регистрация Совета в органах местного самоуправления или иных органах не требуется.
Необходимое количество членов Совета МКД устанавливается общим собранием собственников помещений в доме.
Количество членов Совета МКД целесообразно устанавливать с учетом имеющегося в доме количества подъездов, этажей, квартир.
Председатель Совета МКД избирается из числа членов Совета МКД на общем собрании собственников помещений.

Полномочия Совета МКД:

1) Обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в МКД.

2) Выносит на рассмотрение общего собрания собственников помещений в МКД предложения о порядке:

пользования общим имуществом МКД;
планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД;
обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в доме, в отношении общего имущества и предоставления коммунальных услуг.

3) Предоставляет собственникам, до рассмотрения на общем собрании, свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом собрании.

4) Осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению МКД, содержанию и ремонту общего имущества в доме, качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам и пользователям жилых и нежилых помещений в доме.

5) Предоставляет на утверждение общего собрания собственников помещений годовой отчет о проделанной работе.

6) Реализует иные полномочия, установленные решением общего собрания собственников, и не противоречащие ЖК РФ.

Руководство текущей деятельностью Совета МКД осуществляет председатель Совета МКД, который подотчетен общему собранию собственников помещений в МКД.

Полномочия председателя Совета МКД:

1. До принятия общим собранием собственников помещений в МКД решения о заключении договора управления, вступает в переговоры относительно условий указанного договора и доводит до сведения общего собрания собственников результаты таких переговоров.

2. На основании доверенности, выданной собственниками помещений в МКД, заключает договор управления МКД, на условиях, указанных в решении общего собрания собственников.

3. На основании доверенности, выданной собственниками помещений в МКД, осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД. Подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ, акты о нарушении нормативов качества или периодичности их оказания и (или) выполнения, акты о непредставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества.

4. На основании доверенности, выданной собственниками помещений в МКД, выступает в суде, в качестве представителя собственников помещений в доме, по делам, связанным с управлением МКД и предоставлением коммунальных услуг.

Важно знать!

Совет МКД действует до его переизбрания на общем собрании собственников помещений в МКД или, в случае принятия решения о создании ТСЖ, до избрания правления ТСЖ.

Переизбрание Совета МКД осуществляется на общем собрании собственников помещений в МКД каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников.

Досрочное переизбрание Совета МКД возможно также на общем собрании собственников в случае, если Совет МКД исполняет свои обязанности ненадлежащим образом.

Качество работы Совета МКД зависит от собственников помещений в МКД, которые избраны в его состав, их инициативности и ответственности. Собственники дома, в первую очередь, должны быть заинтересованы в выборе Советов своих МКД и не откладывать принятие такого важного решения, инициатором которого, в последующем, выступит орган местного самоуправления.

Следует обратить внимание, что ЖК РФ однозначно устанавливает правовое положение Совета МКД и не содержит в себе таких понятий, как: домовой комитет, старший по дому.

Общее собрание собственников помещений в МКД, по вопросу избрания Совета МКД, проводится в порядке, установленном статьями 45-48 ЖК РФ, с учетом изменений, установленных Федеральным законом № 123-Ф3.

Рекомендации
Собственникам помещений в многоквартирном доме, инициативным группам о порядке создания и деятельности Совета многоквартирного дома.

1. Полномочия общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом (статья 44 Жилищного кодекса РФ).

В соответствии с п. 5. статьи 45 Жилищного кодекса РФ, в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование). В случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в части 3 статьи 45 настоящего Кодекса кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование) – часть 1 статьи 47 Жилищного кодекса РФ.

Для справки: часть 3 ст. 45 Жилищного кодекса РФ: Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Жилищным кодексом РФ порядке, является обязательным для всех собственников помещений, в том числе для тех, которые не принимали участие в голосовании.

2. Обязанность собственников помещений в многоквартирном доме избрать Совет многоквартирного дома.

В случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется. (часть 1 статьи 161 1 Жилищного кодекса РФ).

3. Полномочия органов местного самоуправления по решению вопросов на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

В случаях, указанных в части 1 статьи 161 1 Жилищного кодекса РФ, при условии, если в течение календарного года решение об избрании совета многоквартирного дома собственниками помещений в нем не принято или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья. (часть 2 статьи 161 1 Жилищного кодекса РФ).

Орган местного самоуправления на основании обращения собственников помещений в многоквартирном доме, председателя совета многоквартирного дома, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 настоящего Кодекса, организует проведение проверки деятельности управляющей организации в пятидневный срок в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства) и жилищно-коммунального хозяйства. В случае, если по результатам указанной проверки выявлено невыполнение управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом, орган местного самоуправления не позднее чем через пятнадцать дней со дня соответствующего обращения созывает собрание собственников помещений в данном доме для решения вопросов о расторжении договора с такой управляющей организацией и о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления данным домом. (часть1 1 статьи 165 Жилищного кодекса РФ).

4. Ограничения, которые необходимо соблюдать при избрании совета многоквартирного дома.

Совет многоквартирного дома не может быть избран применительно к нескольким многоквартирным домам. (часть 3 статьи 161 1 Жилищного кодекса РФ).

5. Требования к выбору членов Совета многоквартирного дома.

Количество членов совета многоквартирного дома устанавливается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, количество членов совета многоквартирного дома устанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир. (часть 4 статьи 161 1 Жилищного кодекса РФ).

6. Полномочия Совета многоквартирного дома.

Совет многоквартирного дома:

1) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

2) выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит настоящему Кодексу;

3) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;

4) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании. В случае избрания в многоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется советом данного дома совместно с такой комиссией;

5) осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;

6) представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе. (часть 5 статьи 161 1 Жилищного кодекса РФ).

7. Порядок избрания, полномочия председателя Совета многоквартирного дома.

Из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме избирается председатель совета многоквартирного дома.

Председатель совета многоквартирного дома осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме.

Председатель совета многоквартирного дома:

1) до принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о заключении договора управления многоквартирным домом вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме вправе вступить в переговоры относительно условий договоров, указанных в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса;

2) доводит до сведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме результаты переговоров по вопросам, указанным в пункте 1 настоящей части;

3) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом или договоры, указанные в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса. По договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе потребовать от управляющей организации копии этого договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме копии договоров, заключенных с лицами, осуществляющими оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме, от указанных лиц;

4) осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 настоящего Кодекса;

5) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг. (части 6,7,8 статьи 161 1 Жилищного кодекса РФ).

8. Сроки действия, сроки переизбрания Совета многоквартирного дома.

Совет многоквартирного дома действует до переизбрания на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме или в случае принятия решения о создании товарищества собственников жилья до избрания правления товарищества собственников жилья.

Совет многоквартирного дома подлежит переизбранию на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в данном доме. В случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей совет многоквартирного дома может быть досрочно переизбран общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. (части 9,10 статьи 161 1 Жилищного кодекса РФ).

9. Порядок избрания и полномочия комиссий собственников помещений многоквартирного дома.

Для подготовки предложений по отдельным вопросам, связанным с деятельностью по управлению многоквартирным домом, могут избираться комиссии собственников помещений в данном доме, которые являются коллегиальными совещательными органами управления многоквартирным домом.

Комиссии собственников помещений в многоквартирном доме избираются по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или по решению совета многоквартирного дома. (части 11,12 статьи 161 1 Жилищного кодекса РФ).

10. Очная и заочная формы проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в очной форме подразумевает совместное присутствие собственников помещений в конкретном месте и в конкретное время для обсуждения вопросов, поставленных на голосование;

Проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в заочной форме подразумевает его проведение без совместного присутствия собственников помещений путем передачи в письменной форме решений собственников по поставленным на голосование вопросам (статья 47 Жилищного кодекса РФ).

Примечание. Имеют место факты проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме в «смешанной, очно-заочной форме», когда при отсутствии кворума на собрании проводимом в очной форме, после завершения собрания подписи собственников помещений «добираются» при обходе квартир. Данные действия идут вразрез с требованиями Жилищного кодекс а Российской Федерации, и в этих случаях протокол общего собрания собственников помещений должен быть признан недействительным.

11. Инициатор (организатор) проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

12. Подготовка общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Для успешного проведения общего собрания желательно, чтобы в доме появилась инициативная группа собственников помещений, созданная по инициативе самих жителей.

После определения повестки дня собрания и подготовки необходимой документации проводится подготовка и направление сообщений о проведении собрания, а также проектов решений собственников помещений.

Кроме того, инициативная группа прорабатывает и другие вопросы, связанные с проведением общего собрания (выявление всех собственников в данном многоквартирном доме; предварительный опрос мнений жителей по вопросу выбора Совета многоквартирного дома, а также разъяснение действующего законодательства по вопросу деятельности Совета многоквартирного дома; определение доли каждого собственника в общем имуществе многоквартирного дома; определение кандидатур председателя общего собрания, секретаря, счетной комиссии и др.).

13. Определение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом же доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (п. 1 статьи 37 Жилищного кодекса РФ).

Перечень общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, на которое возникает право собственности у всех собственников помещений в данном доме, установлен статьей 36 Жилищного кодекса РФ.

Доля каждого собственника определяется путем деления площади помещения (по свидетельству о собственности) на сумму площадей жилых и нежилых помещений в доме (по экспликации БТИ), находящихся в соответствующих видах собственности (частной, государственной).

14. Проведение общего собрания собственников в очной форме.

14.1. Уведомления о проведении общего собрания.

Собрание собственников помещений в очной форме подразумевает совместное присутствие собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование (статья 47 Жилищного кодекса РФ).

Перечень общего имущества и порядок определения долей в праве общей собственности установлены ст. ст. 36, ЖК РФ. В соответствии с п. 1 ст. 48 ЖК РФ голосование на общем собрании собственников помещений осуществляется собственником как лично, так и через своего представителя в определенных обстоятельствах (занятость, болезнь, командировка и т.п.). При этом доверенность, выданная собственником представителю, может быть оформлена в простой письменной форме и удостоверена по месту работы, учебы, жительства (в соответствии с требованиями пп. 4, ст. 185 ГК РФ). Основанием полномочий представителя может служить также указание актов уполномоченных на то государственных органов или органов местного самоуправления.

Голосование проводится по каждому вопросу повестки дня непосредственно после его обсуждения. Голосование может быть проведено несколькими способами: посредством поднятия рук, посредством мандатов или письменных решений собственников, в которых указана доля в праве общей собственности на общее имущество и количество голосов, которым обладает данный собственник (п. 4 ст. 48 ЖК РФ).

Для подведения итогов голосования при очном способе проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должна быть создана счетная комиссия, этот вопрос также вносится в повестку дня общего собрания. Ее состав предлагается инициаторами проведения общего собрания и утверждается общим собранием. При заочном голосовании подсчет голосов проводят инициаторы общего собрания.

14.6. Оформление решения общего собрания.

Решение общего собрания оформляется протоколом в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме (п. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Протоколы, равно как и уведомления о проведении общего собрания и решения собственников, хранятся в месте или по адресу, которые также определены решением данного собрания (п. 4 ст. 46 ЖК РФ). ЖК РФ не устанавливает каких-либо требований к форме протокола, а какие-либо нормативные акты, регламентирующие правила его ведения, отсутствуют. Но существует сложившаяся практика ведения протоколов, она общеизвестна, и собственникам помещений в многоквартирном доме, проводящим общее собрание собственников, рекомендуется ей следовать.

Протокол общих собраний должен быть составлен в письменной форме, подписан председателем и секретарем, а также членами счетной комиссии. В протоколе в обязательном порядке указываются дата и место проведения общего собрания собственников, повестка дня, кворум.

Законом установлено, что решения общего собрания собственников должны быть доведены до сведения всех собственников помещений, в том числе и не принявших участие в собрании, в течение десяти дней со дня принятия этих решений (ст. 46 ч. 3 ЖК РФ). Исходя из этого требования протокол должен быть изготовлен не позднее десяти дней со дня проведения общего собрания собственников помещений.

15. Проведение общего собрания собственников помещений в форме заочного голосования.

Статья 47 Жилищного кодекса РФ закрепляет право собственников помещений в многоквартирном доме на проведение общего собрания этих собственников без их совместного присутствия путем проведения заочного голосования. Определяет особенности общего собрания в форме заочного голосования.

15.1. Уведомление о проведении общего собрания в форме заочного голосования.

а) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

б) форма проведения данного собрания - заочное голосование;

в) дата и время окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, место или адрес, куда должны быть переданы такие решения;

г) повестка дня собрания;

д) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, а также место или адрес, где с ними можно ознакомиться, контактный телефон инициатора проведения собрания.

Уведомление о проведении общего собрания в форме заочного голосования отличается от уведомления о проведении общего собрания в очной форме только одним. Вместо сообщения о месте и времени проведения собрания указываются место, дата и время окончательного приема решений собственников по поставленным на голосование вопросам (п.п.4 п. 5 ст. 45, статьи 146 Жилищного кодекса РФ).

Порядок уведомления о проведении собрания не отличается от порядка уведомления собственников помещений о собрании в очной форме (ч.4 ст. 45, статья 146 Жилищного кодекса РФ).

Как следствие нарушения порядка уведомления собственников помещений многоквартирного дома о проведении общего собрания принятое им решение может быть оспорено в судебном порядке и признано недействительным.

15.2. Правомочность общего собрания.

Общее собрание в заочной форме правомочно при тех же условиях, что и очное: если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников (статья 45 Жилищного кодекса РФ).

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принимаются так же, как и на очном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

15.4. Требования предъявляемые к решению собственников.

Общее собрание в форме заочного голосования проводится путем передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания, решений собственников в письменной форме по вопросам, поставленным на голосование. Собственникам помещений в многоквартирном доме наряду с уведомлением о проведении такого собрания с указанием повестки дня целесообразно направить бланки решения собственника по вопросу, поставленному на голосование (выбор Совета многоквартирного дома), которые собственник заполняет собственноручно и ставит свою подпись. Если решение за собственника помещения принимает доверенное лицо, к решению должна быть приложена доверенность.

В части 3 статьи 47 Жилищного кодекса РФ установлены обязательные требования, предъявляемые к решению собственника. Соблюдение этих требований имеет большое значение, поскольку противное может повлечь за собой признание решения общего собрания недействительным (ст. 46 части 6 Жилищного кодекса РФ):

а) решение должно быть в обязательном порядке в письменной форме;

б) в решении собственника в обязательном порядке должны содержаться: сведения о лице, участвующем в голосовании; сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме; решения по вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против", "воздержался". То есть решение должно быть сформулировано таким образом, чтобы оно не имело двоякого смысла, исключало какую-либо неточность формулировки и на него можно было однозначно ответить одним из приведенных вариантов.

Достаточно строго урегулирован вопрос о месте и сроках передачи решения собственника. Законом установлено, что в уведомлении о проведении собрания собственников помещений в форме заочного голосования должно быть указано место или адрес представления решения, а также указан конкретный срок, до которого собственники помещений могут направить свои решения.

Принявшими участие в общем собрании собственников в форме заочного голосования считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема, указанной в уведомлении о проведении общего собрания, а правомочность общего собрания определяется по количеству голосов, выраженных в этих решениях (пункт 2 статьи 47 Жилищного кодекса РФ). Под датой следует понимать день, месяц, год и время.

При голосовании голоса засчитываются, если собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Решения, оформленные с нарушением данного требования, признаются недействительными и голоса по ним не подсчитываются.

15.7. Оформление решения общего собрания.

Решение общего собрания оформляется протоколом в порядке, предусмотренном при проведении общего собрания в очной форме. Протоколы, равно как и уведомления о проведении общего собрания и решения собственников, хранятся в месте или по адресу, которые также определены решением данного собрания (пункт 4 статьи 46 Жилищного кодекса РФ). В протоколе в обязательном порядке указываются дата и место подведения итогов заочного голосования, повестка дня, кворум.

Примерные формы Уведомления о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Статья 161.1. Совет многоквартирного дома

3. Совет многоквартирного дома не может быть избран применительно к нескольким многоквартирным домам.

5. Совет многоквартирного дома:

1) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

6) представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе;

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 29 июня 2015 г. N 176-ФЗ часть 5 статьи 161.1 настоящего Кодекса дополнена пунктом 7

7) осуществляет принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме в случае принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с пунктом 4.2 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса.

8. Председатель совета многоквартирного дома:

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 29 июня 2015 г. N 176-ФЗ часть 8 статьи 161.1 настоящего Кодекса дополнена пунктом 6

6) осуществляет принятие решений по вопросам, которые переданы для решения председателю совета многоквартирного дома в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятым в соответствии с пунктом 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 29 июня 2015 г. N 176-ФЗ статья 161.1 настоящего Кодекса дополнена частью 8.1

10. Совет многоквартирного дома подлежит переизбранию на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в данном доме. В случае непринятия в установленный срок на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решения о переизбрании совета многоквартирного дома полномочия совета многоквартирного дома продлеваются на тот же срок. При ненадлежащем исполнении своих обязанностей совет многоквартирного дома может быть досрочно переизбран общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 21 июля 2014 г. N 263-ФЗ статья 161.1 настоящего Кодекса дополнена частью 13

1. В случае, если в многоквартирном доме не созданотоварищество собственников жилья либо данный дом не управляетсяжилищнымкооперативом или иным специализированным потребительскимкооперативом и при этом в данном доме более чемчетыре квартиры,собственникипомещений в данном доме на своем общем собранииобязаны избрать совет многоквартирного дома из числасобственниковпомещенийв данном доме. Регистрация совета многоквартирного дома ворганахместного самоуправления или иных органах не осуществляется.

2. В случаях, указанных в части 1 настоящей статьи, приусловии, если в течение календарного года решение об избраниисоветамногоквартирного дома собственниками помещений в нем непринятоили соответствующее решение не реализовано, орган местногосамоуправления в трехмесячный срок созывает общее собраниесобственников помещений в многоквартирном доме, в повестку днякотороговключаются вопросы об избрании в данном доме советамногоквартирного дома, в том числе председателя совета данногодома, или о создании в данном доме товарищества собственниковжилья.

3. Совет многоквартирного дома не может быть избранприменительнок нескольким многоквартирным домам.

4. Количество членов совета многоквартирного домаустанавливается на общем собрании собственников помещений вмногоквартирномдоме. Если иное не установлено решением общегособраниясобственников помещений в многоквартирном доме, количествочленов совета многоквартирного дома устанавливается с учетомимеющегосяв данном доме количества подъездов, этажей, квартир.

5. Совет многоквартирного дома:

1) обеспечивает выполнение решений общего собраниясобственниковпомещений в многоквартирном доме;

2) выносит на общее собрание собственников помещений вмногоквартирномдоме в качестве вопросов для обсуждения предложенияо порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, втомчисле земельным участком, на которомрасположен данный дом, опорядке планирования и организации работ по содержаниюи ремонтуобщегоимущества в многоквартирном доме, о порядке обсужденияпроектовдоговоров, заключаемых собственниками помещений в данномдомев отношении общего имущества в данном доме и предоставлениякоммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенциисовета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другиепредложения по вопросам, принятие решений по которым непротиворечитнастоящему Кодексу;

3) представляет собственникам помещений вмногоквартирном домепредложенияпо вопросам планирования управления многоквартирнымдомом, организации такого управления, содержания и ремонта общегоимуществав данном доме;

4) представляет собственникам помещений вмногоквартирном домедорассмотрения на общем собрании собственников помещений в данномдоме свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемыхдлярассмотрения на этом общем собрании. В случае избрания вмногоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоровуказанноезаключение представляется советом данного дома совместностакой комиссией;

5) осуществляет контроль за оказанием услуг и (или)выполнениемработ по управлению многоквартирным домом, содержанию иремонтуобщего имущества в многоквартирном доме и за качествомпредоставляемыхкоммунальных услуг собственникам жилых и нежилыхпомещенийв многоквартирном доме и пользователям таких помещений, втом числе помещений, входящих в составобщего имущества в данномдоме;

6) представляет на утверждение годового общего собраниясобственниковпомещений в многоквартирном доме отчет о проделаннойработе.

6. Из числа членов совета многоквартирного дома на общемсобрании собственников помещений в многоквартирномдоме избираетсяпредседательсовета многоквартирного дома.

7. Председатель совета многоквартирного дома осуществляетруководствотекущей деятельностью совета многоквартирного дома иподотчетен общему собранию собственников помещений вмногоквартирномдоме.

8. Председатель совета многоквартирногодома:

1) до принятия общим собранием собственников помещений вмногоквартирном доме решения о заключении договора управлениямногоквартирнымдомом вправе вступить в переговоры относительноусловий указанного договора, а при непосредственном управлениимногоквартирнымдомом собственниками помещений в данном доме вправевступить в переговоры относительно условийдоговоров, указанных вчастях1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса;

2) доводит до сведения общего собраниясобственников помещенийв многоквартирном доме результаты переговоров по вопросам,указаннымв пункте 1 настоящей части;

3) на основании доверенности, выданной собственникамипомещенийв многоквартирном доме, заключает наусловиях, указанныхврешении общего собрания собственников помещений в данном доме,договоруправления многоквартирным домом или договоры, указанные вчастях1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса. Подоговору управлениямногоквартирнымдомом приобретают права и становятся обязанными всесобственники помещений в многоквартирном доме, предоставившиепредседателю совета многоквартирного дома полномочия,удостоверенные такими доверенностями. Собственники помещений вмногоквартирном доме вправе потребовать от управляющейорганизациикопии этого договора, а при непосредственном управлениимногоквартирным домом собственниками помещений в данном домекопиидоговоров, заключенных с лицами, осуществляющими оказание услуг и

(или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества вданномдоме, от указанных лиц;

(или)выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общегоимущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативовкачестваили периодичности оказания услуг и (или) выполнения работпо содержанию и ремонту общего имущества вмногоквартирном доме,акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлениикоммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет ворганыместного самоуправления обращения о невыполнении управляющейорганизацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162настоящегоКодекса;

5) на основании доверенности, выданной собственникамипомещенийв многоквартирном доме, выступает в суде в качествепредставителя собственников помещений в данном доме по делам,связаннымс управлением данным домом и предоставлением коммунальныхуслуг.

9. Совет многоквартирного домадействует до переизбрания наобщемсобрании собственников помещений в многоквартирном доме или вслучаепринятия решения о создании товарищества собственников жильядоизбрания правления товарищества собственников жилья.

11. Для подготовки предложений по отдельным вопросам,связаннымс деятельностью по управлению многоквартирным домом,могут избираться комиссии собственников помещенийв данном доме,которыеявляются коллегиальными совещательными органами управлениямногоквартирнымдомом.

12. Комиссии собственников помещений в многоквартирном домеизбираются по решению общего собрания собственников помещений вмногоквартирномдоме или по решению совета многоквартирного дома.

(Статья 161-1 введена Федеральным закономот 4 июня 2011 г. N123-ФЗ - Собрание законодательства РоссийскойФедерации, 2011, N23,ст. 3263)

Совет многоквартирного дома

Комментарий к статье 161.1 ЖК РФ:

1. С 18 июня 2011 г. ЖК РФ пополнился новым институтом, именуемым советом многоквартирного дома. Название коммент. ст. представляется не вполне корректным, поскольку у любого объекта недвижимости никакого совета, равно как и одушевленного органа управления, быть не может. С позиций здравого смысла этот совет следовало бы назвать советом жителей или советом собственников помещений. Появление указанного института в предметном поле жилищного законодательства свидетельствует об очередной попытке государства активизировать граждан, не желающих или не способных по разным причинам заниматься управлением многоквартирными домами, в которых они являются собственниками помещений, а также поставить их под контроль профессиональных управленцев, которые заведомо будут диктовать собственникам выгодные для себя условия.

По своей сути совет многоквартирного дома является аналогом правления товарищества собственников жилья или жилищного кооператива, но действует там, где жилищных объединений граждан в форме юридических лиц не создано.

2. В части 1 коммент. ст. содержится предписание, обязывающее собственников помещений в многоквартирном доме, который не управляется ни одним из жилищных объединений, избрать из своего состава совет многоквартирного дома. Указанное предписание представляется не вполне оправданным с точки зрения его обязывающего характера. Было бы предпочтительнее наделить собственников помещений правом на избрание из своего состава соответствующего совета.

Буквальное толкование первого предложения ч. 1 коммент. ст. в его системной взаимосвязи с правилами ст. 164 ЖК РФ показывает, что совет дома должен быть избран и при осуществлении непосредственного управления таким домом, если последний состоит из более чем четырех квартир. Четырех и менее квартирные дома, вне зависимости от количества помещений в них, не обязаны избирать совет дома.

Совет многоквартирного дома избирается на общем собрании собственников помещений, проводимом по правилам, установленным нормами ст. ст. 44 - 46 коммент. закона.

3. В части 3 коммент. ст. определено юридически значимое последствие непринятия решения об избрании совета многоквартирного дома или нереализации принятого решения о таком избрании. Таковым последствием является принудительный по существу созыв органом местного самоуправления общего собрания собственников помещений, результаты голосования на котором далеко не предсказуемы.

Календарный год для принятия решения об избрании совета дома в добровольном порядке истекает 18 июня 2012 г.

4. Норма, сформулированная в части 3 коммент. ст., означает, что каждый дом, не управляемый товариществом или жилищным кооперативом, должен иметь свой совет, образованный из числа собственников помещений в данном доме.

5. В части 4 коммент. ст. содержатся рекомендации, ориентирующие собственников помещений на верный, по мнению законодателя, количественный состав членов совета многоквартирного дома. При этом профессиональные навыки того или иного собственника помещения значения, видимо, не имеют. Представительство в совете от имени собственников не предусмотрено.

6. Часть 5 коммент. ст. содержит нормы, очерчивающие круг обязанностей совета многоквартирного дома. В содержательном плане исполнение установленных законодателем обязанностей, как представляется, не под силу обычным гражданам, не являющимся профессионалами в той либо иной сфере деятельности.

7. В частях 6 и 7 коммент. ст. сформулированы правила, на которые следует опираться при избрании председателя совета многоквартирного дома и установлении границ его компетенции.

8. Полномочия председателя совета многоквартирного дома очерчены в ч. 8 коммент. ст. Указанные полномочия сводятся в основном к ведению договорной работы, что делает председателя-любителя заведомо более слабой стороной в отношениях с профессиональными юристами ресурсоснабжающих организаций и управляющих компаний. Юридическая поддержка деятельности председателя совета, равно как и совета многоквартирного дома в целом, правилами коммент. ст. не предусмотрена. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по смыслу правил, закрепленных в , не обладает правом найма специалистов по направлениям, связанным с управлением общим имуществом многоквартирного дома.

9. Жизненный цикл существования персонально избранного совета многоквартирного дома установлен диспозитивной нормой, закрепленной в ч. 10 коммент. ст., и равняется двум годам. Совет может досрочно прекратить свою деятельность по двум основаниям, а именно:

В случае принятия решения собственниками помещений о создании товарищества собственников жилья;

В случае досрочного переизбрания общим собранием по причине ненадлежащего исполнения советом своих обязанностей.

В первом случае совет продолжает функционировать до формирования правления товарищества собственников жилья.

Во втором случае совет продолжает функционировать до формирования его нового состава.

10. Нормами, закрепленными в ч. ч. 11 и 12 коммент. ст., допускается создание в многоквартирном доме еще нескольких структур совещательного характера, призванных вырабатывать предложения, касающиеся деятельности по управлению указанным домом. В состав этих структур, именуемых комиссиями собственников помещений, могут входить только лица, имеющие в собственности помещения в данном доме. Количество таких комиссий не ограничено, равно как не ограничен и их персональный состав. Формула избрания комиссий советом дома законодателем не определена.

11. Правила коммент. ст. не содержат норм, которые бы устанавливали ответственность совета многоквартирного дома и его председателя за неисполнение или ненадлежащее исполнение ими своих обязанностей. В этом, как представляется, кроется известная опасность, поскольку желающих безответственно "порулить" общим имуществом на общественных началах будет предостаточно.

Старший по дому жилищный кодекс ст 161.1. Выбор и правовой статус совета мкд

Рекомендации
Собственникам помещений в многоквартирном доме, инициативным группам о порядке создания и деятельности Совета многоквартирного дома.

Информация об изменениях:

Информация об изменениях:

Информация об изменениях:

Информация об изменениях:

Новые статьи

Популярные статьи

Старший по дому жилищный кодекс ст 161.1. Выбор и правовой статус совета мкд

РекомендацииСобственникам помещений в многоквартирном доме, инициативным группам о порядке создания и деятельности Совета многоквартирного дома.

Информация об изменениях:

Информация об изменениях:

Информация об изменениях:

Информация об изменениях:

Новые статьи

Популярные статьи

Рекомендации
Собственникам помещений в многоквартирном доме, инициативным группам о порядке создания и деятельности Совета многоквартирного дома.