Жилищный кооператив "жилищные возможности". Жилищно-строительный и накопительный кооперативы

Жилищно-накопительный кооператив представляет собой объединение пайщиков на добровольных началах, желающих приобрести недвижимость, но не имеющих достаточного количества денежных средств и не желающих обращаться в банк для получения ипотечного займа. Под недвижимостью в данном случае понимается квартира или жилой дом: участие в ЖНК не дает возможности покупки комнаты или земельного участка под строительство.

По данным Федеральной службы финансовых рынков в Российской Федерации действует 73 подобных объединения, из них семь располагаются в Санкт-Петербурге. Деятельность объединений регулируется 215 ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». В частности в законе прописывается обязательность создания резервного фонда. Его размер определяется индивидуально, но не может быть меньше 1, 5 % от паевого фонда. За счет него в случае необходимости покрываются убытки кооператива, что позволяет гарантировать сохранность средств, внесенных в него пайщиками. Кроме того, надзор за деятельностью таких кооперативов осуществляется с помощью ежегодных аудиторских проверок, проводимых Банком России. Все ключевые решения относительно деятельности ЖНК принимаются общим собранием его членов, в котором каждый имеет равные права.

Принцип функционирования ЖНК

Жилищно-накопительные кооперативы России фактически являются объединениями, позволяющими их членам накопить первоначальный взнос на приобретение недвижимости, а затем предоставляющими недостающую сумму на покупку квартиры в качестве займа. Их принцип действия основывается на следующих шагах:

• Подача заявки на вступление. Нижний возрастной порог пайщиков – 16 лет. При этом для вступления в ЖНК в выбранном регионе не обязательно иметь постоянную регистрацию в нем: российского гражданства достаточно для того, чтобы получить возможность приобретения недвижимости по описываемой схеме в любой точке РФ. Сведения обо всех участниках ЖНК вносятся в государственный реестр. После внесения информации уплачивается вступительный и членский взнос, и лицо, подававшее заявку, становится полноправным участником объединения.
• После вступления начинается период накопления для оплаты первоначального взноса стоимости жилья. Накопление ведется за счет внесения паевых взносов. Кроме того, участие в кооперативе предполагает ежемесячное внесение членских взносов. Согласно 47 ст ФЗ 215 речь не может идти о сумме, составляющей менее 30 % от стоимости недвижимости. В этом заключается одно из ключевых различий между ЖНК и ипотекой: если для получения займа у банка необходимо иметь существенную сумму, равную размеру первоначального взноса, то кооператив позволяет накопить ее. Схема внесения платежей, ровно как размер вступительного и членского взноса, определяется каждым кооперативом в индивидуальном порядке.
• После того, как участником внесено необходимое количество платежей для обеспечения первоначального взноса, он получает возможность приобрести квартиру или жилой дом. При этом в любом ЖНК поддерживается определенная очередность приобретения жилья, определяемая общим собранием членов. Около 30 % стоимости недвижимости ЖНК также предоставляет своим участникам из средств накоплений других членов. Оставшаяся сумма выдается в виде займа. При этом согласно закону 215 «О жилищных накопительных кооперативов», право приобретения жилья появляется у пайщика по истечению двух лет с момента его внесения в реестр. В свою очередь срок предоставления рассрочки зависит от срока, в который накапливался первоначальный взнос: он может быть больше максимум в 1,5 раза. Так, например, в случае, если пайщик копил первоначальный взнос в течение 3х лет, рассрочка может быть предоставлена ему только на 4,5 года.
• Приобретенная квартира до полного погашения займа оформляется как собственность ЖНК. После его погашения, квартира переоформляется в собственность пайщика, который получает право распоряжаться ей по собственному усмотрению.

Выход из ЖНК

Жилищно-накопительные кооперативы, отзывы о которых можно найти в Интернете точно так же, как и отзывы о застройщиках, - объединение граждан на добровольных началах. Именно поэтому при необходимости из такого кооператива можно выйти. Алгоритм выхода из ЖНК зависит от того, на какой конкретно стадии приобретения недвижимости находится его участники.

• Если член ЖНК на момент выхода из него находится на стадии накопления, ему возвращается полная стоимость уплаченных им паевых взносов, в то время как ежемесячные членские и вступительный взносы не компенсируются.
• Если недвижимость уже находится в пользовании пайщика, но ее заем перед кооперативом погашен не до конца, у него есть два возможных выхода: выйти из ЖНК с сохранением или потерей квартиры. Чтобы сохранить недвижимость и затем перевести ее в собственность пайщику понадобиться погасить оставшуюся сумму займа разовым платежом или посредством предоставления традиционного кредита. Если же пайщик выходит из кооператива без сохранения недвижимости, ему будет возвращена вся сумма внесенных им денег за исключением вступительного и членских взносов, а также процентов, которые кооператив оставляет себе в счет использования предоставленных им средств.

Кроме того, пайщик может не только выйти из кооператива, но и продать свое участие в нем, передать его.

Таким образом, жилищно-накопительные кооперативы являются альтернативой ипотеки, позволяющей приобрести недвижимости при отсутствии возможности внесения крупного первоначального взноса. При этом деятельность любого ЖНК координируется законом, который одновременно вносит определенные ограничения, например, невозможность приобретения недвижимости ранее, чем через два года после вступления в кооператив. Именно поэтому перед тем, как принять решение вступлении в ЖНК, стоит изучить все нюансы и взвесить за и против.

Сегодня, взять ипотеку может себе позволить не каждая семья. Кто-то не может собрать нужный пакет документов, у кого-то нет денег на первоначальный взнос или возможности подтвердить необходимый уровень ежемесячного дохода. Тем не менее, люди по-прежнему создают семьи, рожают детей и хотят улучшать свои жилищные условия. Ведь, согласитесь, наличие собственной, отдельной квартиры во многом - залог долгой и счастливой семейной жизни, когда тяготы быта не омрачают радость отношений.

Что же делать в ситуации, когда взять ипотеку не представляется возможным?

Эксперты рынка недвижимости советуют обратить внимание на другие, альтернативные способы приобретения жилья. Одной из таких альтернатив является вступление в жилищный накопительный кооператив - . Многие помнят, что в советское время, те, кто не мог дождаться получения жилья от государства, приобретали кооперативные квартиры. Новоселье в таком случае происходило быстро, а само жилье, как правило, было более комфортным и качественным.

Сегодня ЖНК переживает второй пик своей популярности - в них вступает все больше людей, нацеленных на приобретение нового жилья с комфортными условиями его покупки и оплаты. Казань в этом смысле не отстает от общероссийских трендов - у жителей нашего города есть возможность вступить в ЖНК «Жилищные Возможности», чтобы стать обладателями новых комфортабельных квартир.

ЖНК «Жилищные Возможности» - крупнейший кооператив на рынке жилья Поволжья - предоставляет своим пайщикам возможность покупки квартир в современных новостройках компании «Унистрой». Это единственный кооператив, который сотрудничает напрямую с крупнейшим девелопером Татарстана. - компания, которая более 20 лет, в любой экономической ситуации. сохраняет репутацию надежного застройщика, неизменно выполняющего все взятые на себя обязательства.

*Застройщики: ООО «СК «УнистройДом», ООО «СтройУслуги», ООО «УнистройРегион». Проектные декларации размещены на сайте https://www..com/, копии проектных деклараций вы можете получить в офисах продаж по адресам: г. Казань, ул. Октябрьский городок, 1/24, г. Казань, ул. Гаврилова, 1, г. Казань, ул. Гвардейская,16в, г. Тольятти, ул. Дзержинского, 52.

** Жилищный накопительный кооператив «Жилищные возможности» - потребительский кооператив, добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов. Решение Банка России от 13.08.2016 г.: присвоить регистрационный номер 187 записи о Жилищном накопительном кооперативе «Жилищные возможности» и включить сведения о нем в реестр жилищных накопительных кооперативов. В целях обеспечения непредвиденных расходов и покрытия убытков кооператива формируется резервный фонд, размер которого определяется уставом ЖНК «Жилищные возможности». Членом кооператива может быть гражданин, достигший 16-летнего возраста. Размер вступительного членского взноса составляет 10 000 рублей. Размер ежемесячного членского взноса составляет 1 000 рублей. Более подробно о порядке участия в ЖНК «Жилищные возможности» вы можете узнать на сайте znk-kzn.ru

***Предоставление рассрочки возможно при условии приобретения членства ЖНК «Жилищные возможности». После приобретения кооперативом жилого помещения в собственность, Правлением кооператива принимается решение о передаче жилого помещения в пользование члену кооператива, на основании которого последний вселяется в помещение. При классической форме участия сумма паевого взноса, при которой у члена кооператива возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения, составляет не менее 50 % от ориентировочной площади жилого помещения. Объемы, условия и порядок погашения рассрочки согласуются с членом кооператива.

**** Акция «Ремонт в рассрочку» распространяется только на участников ЖНК «Жилищные Возможности». В перечень работ входит штукатурка стен и оклейка их обоями, монтаж напольных покрытий (ламинат, линолеум, плитка), выполнение сантехнических работ (монтаж труб, счётчиков, установка сантехники), проведение электромонтажных работ, установка натяжных потолков, входной и межкомнатных дверей, отделка плиткой ванны комнаты. Договор заключается между ЖНК «Жилищные возможности» и отделочной компанией. Приложения к договору с наименованием материалов, видов и стоимости работ согласовываются с пайщиком. Весь ход проведения отделочных и монтажных работ осуществляется под личным контролем пайщика. Приёмку работ пайщик осуществляет самостоятельно. Возмещение выделенных средств осуществляется пайщиком ежемесячно, исходя из результатов ежеквартальной независимой оценки проведенных отделочных работ и приобретенных материалов. При заключении договора с подрядной организацией, сметная стоимость материалов и объёмов работ из расчёта на 1 квадратный метр не должна превышать 7 000 рублей. Для начала производства отделочных работ дом, в котором расположена Ваша квартира, должен быть введён в эксплуатацию. Наличие у пайщика задолженности по оплате членских и паевых взносов может послужить причиной отказа ЖНК в предоставлении рассрочки на отделочные и монтажные работы. Более подробно об акции вы можете узнать на сайте: znk-kzn.ru.

Кто-то не может собрать нужный пакет документов, у кого-то не хватает денег на первоначальный взнос. Тем не менее, люди по-прежнему создают семьи, рожают детей и хотят улучшать свои жилищные условия, ведь, согласитесь, наличие собственной, отдельной квартиры во многом – залог долгой и счастливой семейной жизни, когда тяготы быта не омрачают радость отношений.

Что же делать в ситуации, когда взять ипотеку не представляется возможным? Эксперты рынка недвижимости сегодня советуют обратить внимание на другие, альтернативные возможности. Одной из таких альтернатив является вступление в жилищный накопительный кооператив – ЖНК. Многие помнят, что в советское время, те, кто не мог дождаться получения жилья от государства, приобретали кооперативные квартиры. Новоселье в таком случае происходило быстро, а само жилье, как правило, было более комфортным и качественным. Сегодня ЖНК переживает второй пик своей популярности – в них вступает все больше людей, нацеленных на приобретение нового жилья с комфортными условиями его покупки и оплаты. Казань в этом смысле не отстает от общероссийских трендов – у жителей нашего города есть возможность вступить в ЖНК, чтобы приобрести новую квартиру.

Одним из авторитетных кооперативов на рынке Поволжья является ЖНК «Жилищные Возможности», предоставляющий пайщикам возможность приобретения квартир в современных новостройках компании «Унистрой ». К слову, «Унистрой» сегодня, когда заголовки газет пестрят информацией об обманутых дольщиках, один из немногих строительных холдингов, стабильно выполняющих все взятые на себя обязательства. За более чем 20 лет на рынке компания обеспечила себе безупречную репутацию надежного застройщика, новые дома в современных жилых комплексах сдаются регулярно. В настоящее время, квартиру в рамках ЖНК можно приобрести в любом из жилых комплексов компании «Унистрой», при этом избежав многих негативных моментов, связанных с получением ипотечного кредита. В марте 2018 года компания «Унистрой» планирует начать реализацию квартир в новом жилом комплексе в самом центре города Уфа .

О том, что такое жилищный накопительный кооператив и в чем его преимущества, нам рассказал заместитель директора по развитию ЖНК «Жилищные Возможности» Шафигуллин Рустам Шарифуллович.

– Как работает жилищный накопительный кооператив? Что нужно, чтобы стать его участником?

– Суть работы ЖНК довольно проста: желающий стать пайщиком пишет заявление о вступлении в кооператив, вносит вступительный взнос в размере 10 тысячи рублей и 1 тысячу рублей ежемесячного членского взноса за первый месяц участия в кооперативе. Далее пайщик пополняет паевой фонд кооператива регулярными взносами. Накопив 50% от стоимости желаемой квартиры, для чего можно использовать и средства материнского капитала, пайщик бронирует её, и, если дом сдан в эксплуатацию, может переезжать в свое новое жилье – оставшуюся сумму за него вносит кооператив, по принципу советских «касс взаимопомощи». При единовременном внесении 50 % от стоимости желаемой квартиры, Кооператив сразу её бронирует за своим пайщиком и снимает с продажи. Затем пайщику определяется минимальный размер площади квартиры подлежащей ежемесячному выкупу, путём внесения паевых взносов в течение оставшегося периода его участия в кооперативе, который ограничен 8 годами. Как только рассрочка – кстати говоря, беспроцентная! – будет закрыта, пайщик станет полноправным собственником квартиры, а до этого может жить в ней в свое удовольствие, делать ремонт или сдавать в аренду.

– Какие преимущества получают те, кто приобретает квартиру по ЖНК?

– Если сравнивать участие в ЖНК и ипотеку, то у ЖНК «Жилищные Возможности» есть ряд весомых и выгодных преимуществ. Во-первых, благодаря беспроцентной рассрочке, вам не придется переплачивать немыслимые суммы, как банку при ипотеке. Во-вторых, на ЖНК не влияет ключевая ставка банков, а цены на недвижимость растут гораздо медленнее и не столь подвержены колебаниям на финансовом рынке. В-третьих, вступить в ЖНК намного легче, чем получить ипотеку: здесь не требуется первоначальный взнос за квартиру, не нужно подтверждать свои доходы и кредитную историю, отсутствует обязательное страхование жизни и имущества, влетающее «в копеечку» заемщикам банков, а стать членом кооператива можно начиная с 16 лет и всего по одному документу!

– Какие гарантии имеют участники ЖНК?

– Деятельность ЖНК контролируется и регулируется специальным Федеральным законом № 215-ФЗ от 30.12.2004 г., Росреестром и Центробанком ничуть не менее строго, чем деятельность банков. Но, как известно, с банками в случае форс-мажоров очень трудно договариваться. Здесь же все вопросы решаются оперативно, индивидуально и открыто.

По закону, в ЖНК не может быть более 5 тыс. членов, и любой пайщик в любой момент может получить доступ к уставу и отчетным документам кооператива. Да и «лопнуть» кооператив не может – если хотя бы один из членов против его ликвидации.

Покупка квартиры – важное событие в жизни каждого человека. Однако далеко не все россияне могут сразу выложить сумму, достаточную для приобретения столь необходимых квадратных метров. Несмотря на сообщения о растущем благосостоянии, такие средства найдутся не у каждого. Поэтому желающие приобрести собственное жилье вынуждены обращаться к различным схемам, позволяющим купить квартиру в рассрочку. На сегодняшний день в России существует две таких схемы – ипотечная и накопительная.

Если первая схема позволяет человеку внести уже имеющуюся у него часть стоимости квартиры в банк, а затем за несколько лет или десятилетий вернуть полную стоимость жилья с процентами, то накопительный вариант более удобен для тех, у кого никакого первоначального капитала нет. С этой целью и были созданы жилищные накопительные кооперативы. «Система жилищных накопительных кооперативов в корне отличается от ипотеки, так как ипотека подразумевает наличие некоторой первоначальной суммы, а в ЖНК происходит процесс накопления. Вы постепенно накапливаете порядка 30% от стоимости квартиры, а остальную часть за вас вносит кооператив», - отмечает директор ЖНК «Ипотека-Центр» Александр Шулунов.

Такая схема появилась в России еще в XIX веке, однако наибольшую популярность она получила в последние десятилетия прошлого века, когда в обиход вошло словосочетание «кооперативный дом». Новую жизнь эта схема обрела после того, как вступил в действие Федеральный закон РФ №215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

Как это было

До вступления в силу нового федерального закона деятельность жилищных накопительных кооперативов регулировалась статьей 116 Гражданского кодекса РФ. Согласно ГК жилищные накопительные кооперативы являлись подвидом потребительских кооперативов, то есть «добровольным объединением граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемого путем объединения его членами имущественных паевых взносов». Деятельность потребительского кооператива осуществлялась на основе устава кооператива, в котором должно быть указано несколько обязательных пунктов: условия о размере паевых взносов членов кооператива, сведения о составе и порядке внесения паевых взносов членами кооператива и об их ответственности за нарушение обязательства по внесению паевых взносов, данные о составе и компетенции органов управления кооперативом и порядке принятия ими решений.

В уставе также был определен перечень вопросов, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов. Кроме того, описывался порядок покрытия членами кооператива понесенных убытков, так как «члены потребительского кооператива солидарно несут субсидиарную ответственность по его обязательствам в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов кооператива».

Гражданин вступал в такой кооператив, постепенно накапливал определенную часть стоимости квартиры, а потом получал право пользования квартирой.

Затем, после того, как вносил полную стоимость, член кооператива получал право собственности, согласно п. 4 ст. 218 ГК, которая гласит, что «член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на накопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество». Однако, по мнению Александра Шулунова, «Гражданский кодекс определяет потребительские кооперативы, но не определяет, что есть кооперативы, которые носят накопительный характер». В п.6 ст.116 ГК сказано, что «правовое положение потребительских кооперативов, а также права и обязанности их членов определяются в соответствии с настоящим Кодексом законами о потребительских кооперативах». Таким образом, в связи с правовой неопределенностью и на основании выше упомянутого пункта ГК был разработан закон «О жилищных накопительных кооперативах», принятый Госдумой 22 декабря 2004 г., через 2 дня одобренный Советом Федерации и вступивший в силу через 90 дней после опубликования – 1 апреля 2005 года.

Новый закон определяет ЖНК как «потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов». Таким образом, согласно ст.1, закон регулирует правовые, экономические и организационные основы деятельности жилищных накопительных кооперативов по привлечению и использованию граждан. Примечательно, что в законе очень строго оговорено, что никакой иной деятельностью кооператив заниматься не может. Многие эксперты сравнивают п. 1 ст. 3, согласно которой «за исключением деятельности, предусмотренной настоящим Федеральным законом, иную деятельность жилищный накопительный кооператив осуществлять не вправе» с нетипичным для российского законодательства шаблоном - «что не разрешено, то запрещено».

Однако юрист Swiss Realty Group Дмитрий Раев полагает, что данная норма вполне типична и логична для российского законодательства. «Это называется ограниченной правоспособностью, что вообще присуще страховым компаниям, поэтому я считаю это нормальным, государство поддерживает жилищное строительство и программу «Доступное жилье», и потому хочет, чтобы деньги вкладывались именно в эту область, а не шли в другую сферу», - считает эксперт. Как отмечают специалисты, одним из плюсов нового закона является то, что он объективно направлен на защиту интересов пайщиков кооператива. «ФЗ-215 подробно прописывает взаимодействие между членами кооператива и самим кооперативом. По закону денежные средства, которые люди вносят в кооператив, хранятся на отдельном счете, поэтому все операции со средствами вкладчиков можно проконтролировать. Плюс ежегодные аудиторские проверки, отчетность перед ФСФР – все это создает дополнительный контроль», - отмечает Александр Шулунов. В новом законе подробно прописано, как формируется кооператив и как происходит накопление средств граждан.

Согласно ст. 12 кооператив создается по инициативе не менее чем пятидесяти и не более чем пяти тысяч человек, после чего проходит процедуру государственной регистрации. Членом кооператива может быть гражданин, достигший возраста шестнадцати лет. Согласно ст. 5, чтобы войти в кооператив, необходимо написать заявление, заплатить вступительный членский взнос и первый платеж в счет паевого взноса. В свою очередь, руководство кооператива обязано внести информацию о новом члене в единый государственный реестр юридических лиц. В реестре должны быть указаны ФИО, паспортные данные, почтовый адрес, телефоны и даже адрес электронной почты члена кооператива. «Что в этом законе хорошо, так это система защиты от нерадивых кооперативщиков. Раньше бывало так, что ищут руководителей кооператива, а самих людей – членов кооператива не собрать, а тут любого человека можно найти», - считает председатель жилищного кооператива «Зеленая дорога» Олег Маслов. Согласен со своим коллегой и Александр Шулунов. По его словам, процедура регистрации «является гарантией для членов кооператива, что в случае возникновения каких-либо проблем в дальнейшем, гражданин может документально продемонстрировать характер своих отношений с кооперативом и подтвердить, что он перечислял деньги в паевой фонд».

Все судьбоносные для кооператива решения принимаются только общим собранием его членов: в ст. 34 указано, что «высшим органом кооператива является общее собрание кооператива», а в ст.34-41 подробно рассказывается, как проходит общее собрание, как формируется счетная комиссия и как проводить собрания уполномоченных (ведь количество членов может достигать пяти тысяч).

Согласно Конституции

Направленность нового закона на защиту интересов членов кооператива вызвала ряд заявлений о некотором «перекосе» в сторону пайщиков, а ст. 46 «об ответственности должностных лиц кооператива» породила разговоры о несоответствии ФЗ-215 букве и духу Конституции РФ. Так, в п. 2 этой статьи сказано «отсутствие вины доказывается должностными лицами кооператива», что на первый взгляд противоречит презумпции невиновности. Однако, как отмечает Дмитрий Раев, «презумпция невиновности распространяется скорее на уголовные правовые нормы, в гражданском процессе все иначе. Если у вас сломался какой-то прибор, его производитель должен доказать, что это произошло не по его вине». ПО мнению эксперта, в этом смысле между виновностью в уголовном и есть различие.

«В гражданском праве каждая сторона должна доказать то, на что она ссылается. Предполагается, что та сторона, которая не исполнила своих обязательств должна доказать, что невиновна. Таким образом, доказывается отсутствие вины при коммерческой деятельности, потому что имеется в виду не причинение вреда, а невыполнение своих обязательств», - полагает юрист. В качестве доказательства такой позиции эксперт ссылается на ст. 401 Гражданского кодекса. Согласно п.2 этой статьи, «отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство». А в п.3 сказано, что «если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств».

Минусы нового закона начинают считать еще со ст. 2, где определены основные понятия, используемые в законе, в частности понятие жилого помещения, которым по закону является только «квартира или жилой дом, отвечающие требованиям, установленным жилищным законодательством Российской Федерации». Таким образом, по новому закону невозможно приобрести комнату. «До принятия этого закона можно было покупать комнату. Например, если вы живете в коммунальной двухкомнатной квартире, в которой одна комната принадлежит вам, а вторая – другому хозяину, вы могли обратиться в кооператив, чтобы, постепенно накопив необходимый пай, выкупить комнату и получить в свое пользование целую квартиру.

Теперь это невозможно», - указывает Олег Маслов. Кроме того, по накопительной схеме теперь нельзя приобрести земельный участок, независимо от того, позволяет это устав или нет. При этом недоумение экспертов вызывает п. 6 ст. 47, согласно которому срок внесения оставшейся части стоимости квартиры не может превышать полтора срока первоначального накопления. «Раньше в рамках законодательства все было свободно, члены кооператива не были ограничены: если человек в течение 5 лет накапливал пай, то мы могли ему дать рассрочку на 10 лет, то есть предоставить кредит на срок в два раза длиннее периода начального накопления.

Однако по новому закону коэффициент составляет не больше чем полтора срока изначального накопления. Хотя кооператив готов пойти навстречу своему члену, мы никак не можем этого сделать, несмотря на то, что уверены в том, что член кооператив погасит задолженность в нужный срок», - говорит Олег Маслов. В связи с этими нормами руководители ЖНК высказывают даже предположения, что новый закон был пролоббирован ипотечными банками, традиционно являющиеся принципиальными конкурентами накопительных кооперативов. Однако банкиры считают эти обвинения беспочвенными. «Специализированных ипотечных банков на рынке всего три. Безусловно, это не то лобби, которое обеспечило бы принятие поправок.

Кроме того, ипотечные банки сегодня работают, главным образом, на вторичном рынке, и спрос на их услуги достаточно высок», - полагает председатель правления Русского Ипотечного Банка Галина Симонова. Кроме того, по ее словам, законодательство ужесточилось из-за большой доли криминала на жилищном рынке. Такое же мнение высказал и начальник Департамента развития бизнеса и продаж Городского Ипотечного Банка Игорь Жигунов. «Что касается оттока граждан в ипотеку - не согласимся с глобальностью данного тезиса. Каждый из вариантов приобретения жилья, рассрочки имеет своего потребителя на рынка. Важно - доступность, цивилизованность, законность схемы», - сказал эксперт.

На бумаге одно, а на практике?

По словам президента Международной академии ипотеки, лидера партии «Развитие предпринимательства» Ивана Грачева, «есть много таких чисто технических моментов, которые прописаны в законе, но при этом не улучшают надежность кооператива, а добавляют волокиты». В частности, по его мнению, к их числу относится процедура регистрации новых членов кооператива. Как отмечает Иван Грачев, «по новому закону каждого пайщика надо ходить регистрировать, что, несомненно, глупо. Такая регистрация – это, вообще говоря, утомительно, дорого и для начинающих кооперативов вообще неприемлемо. В налоговых органах говорят, что у них нет инструкций и нормативов, как работать с кооперативами». Об этом свидетельствуют и руководители действующих кооперативов. В целом согласный с процедурой регистрации Александр Шулунов говорит, что на практике далеко не всегда все так гладко, как на бумаге.

«Когда мы регистрировали первых членов кооператива в начале мая 2005 года, регистрация прошла успешно, однако когда мы хотели зарегистрировать новых членов, ответа не пришло, поэтому мы отправили заявление повторно», - рассказал председатель ЖНК «Ипотека-Центр». По его словам, это связано с тем, что вопросами кооперативов занимаются две налоговые инспекции: в компетенции одной – оформление кооператива как юридического лица, а другая уполномочена принимать документы. По мнению Олега Маслова, процедура регистрации всех членов кооператива не нужна вовсе. «Что же касается регистрации, то нам кажется, что это просто лишний контроль, просто у нас появится новый ревизор. Мы прозрачная структура, у каждого члена нашего кооператива есть свой номер очереди и зафиксированный процент пая. Жилищно-накопительные кооперативы – это устойчивая схема, которая пережила века, и придумывать здесь что-то новое не стоит», - полагает он.

Нормативы устойчивости

Специалисты рынка недвижимости отмечают, что одной из главных и при этом самых непонятных статей нового закона является статья 47, посвященная «основным требованиям к обеспечению финансовой устойчивости деятельности кооператива». Согласно этой статье размер части паевого взноса, после внесения, которой у члена кооператива возникает право на приобретение жилья, не может быть менее 30 % от размера всей стоимости жилья. Плюс еще столько же накоплений других членов предоставляет ему кооператив, остальную часть составляют заемные средства - не более 70 % паевого взноса члена кооператива. При этом согласно п. 3, общая величина заемных средств кооператива не может превышать 40% стоимости его имущества. Примечательно, что стоимость приобретения прав на строящиеся в порядке долевого участия жилые помещения и стоимость возводимого кооперативом жилья не должна превышать 20 % стоимости имущества ЖНК. Это в свою очередь означает, что возможности инвестирования средств ЖНК в строительство сильно ограничиваются.

Кроме того, согласно этой статье минимальный срок, по истечении которого у члена кооператива возникает право на приобретение жилья, не может быть менее двух лет. Это норма, по мнению Олега Маслова, существенно ограничивает деятельность кооперативов. «Человек приходит в кооператив с определенной суммой и говорит, что сейчас готов внести необходимый пай и купить квартиру, у него есть 35% - 40% от ее стоимости. Согласно новому закону мы ничем не можем ему помочь. До этого, когда не было этого двухлетнего ограничения, устав нашего кооператива позволял предоставить жилплощадь в более ранние сроки», - говорит он. Но больше всего вопросов у экспертов вызывает п.7 ст. 47, по которому «дополнительные требования к обеспечению финансовой устойчивости деятельности кооператива устанавливаются Правительством Российской Федерации». На сегодняшний день рынок кооперативов замер в ожидании этих самых нормативов.

«О статье 47 можно будет говорить, когда будут известны те нормативы устойчивости кооператива, которые определит Правительство, после этого уже можно осуществить финансовые расчеты, потом можно сделать поправки и предложить их. Иначе получится, что закон вышел, а его обложили красными флажками: в смысле он есть, но не работает», - говорит Александр Шулунов. Как утверждает Иван Грачев, «с точки зрения закона жилищные накопительные кооперативы должны уже готовиться к каким-то нормативам, а их пока нет».

В сухом остатке

Можно с полной уверенностью утверждать, что в России появился первый закон, основной целью которого является легитимация накопительной системы и защита интересов вкладчиков. По мнению Александра Шулунова, «по сути дела закон «О жилищных накопительных кооперативах» полностью регулирует деятельность ЖНК как нового финансового инструмента». Однако, на вопрос, насколько хорошо регулируется эта деятельность, довольно сложно дать положительный ответ. «По этому закону новые кооперативы не могут начать свою работу, а старые – накапливать деньги», - считает Иван Грачев. По его словам, «допустимые расходы прописаны так, что деньги можно уводить из кооператива, и тот, кто хочет, может этим воспользоваться все равно». Согласен с такой оценкой и Олег Маслов.

По его словам, «если раньше жилищные кооперативы как таковые были только ЖСК, то теперь государство разрешило ЖНК. Однако все же новый закон не позволяет многого сделать». Большинство экспертов отмечают перспективность самой идеи ЖНК, но при этом очень запутанную систему ее реализации. «Сама идея накопительных кооперативов очень интересна людям, она может перемежаться с интересами в отношении детей. Если сейчас я имею возможность откладывать некоторую сумму своим детям, почему бы это не делать через ЖНК, а раз люди начинают думать о будущем, значит, в обществе есть какой-то прогресс», - полагает Александр Шулунов. По его словам, ЖНК можно использовать не только в целях каждого конкретного вкладчика, но и на уровне целого государства. В частности, он полагает, что «было бы разумным организовать взаимодействие с ЖНК органов власти на местах, чтобы эффективно обеспечивать очередников жильем».

Речь идет, по его словам, о накоплении минимум 30%: «если мы правильно организуем финансовый поток, то значительно большее число бюджетников сможем обеспечить квартирами за счет накопления средств». Такую же схему, по мнению Александра Шулунова, можно применить и для обеспечения жильем работников крупных предприятий. «Когда член кооператива накопит 30% от стоимости квартиры, кооператив предоставит ему еще 30%, а за остальной суммой он может обратиться на предприятие, которое с большим удовольствием ссудит ему 40% стоимости квартиры, нежели предоставит ссуду на всю покупку», - считает директор ЖНК «Ипотека-Центр». При этом, по его словам, схема взаимодействия предприятия, работника и ЖНК выгодна самому предприятию, потому что она удерживает сотрудника на работе: человек понимает, что это предприятие о нем заботится. Однако такие разговоры все еще остаются в области мечтаний, до того момента, пока Правительство не примет нормативы для ЖНК и до тех дней, пока не будут внесены поправки в действующий закон ФЗ-215, считают специалисты.

По словам Ивана Грачева,

Сейчас купить жилую недвижимость в рассрочку можно не только при помощи ипотечного кредитования. Одним из таких вариантов является жилищно-накопительный кооператив или как называют его в народе ЖНК. История ЖНК начинается с 2001 года и действует по сей день.

ЖНК – это добровольно созданное объединение граждан для покупки жилых помещений посредством объединения паевых взносов. То есть ЖНК привлекает денежные средства населения и за счет этих денег покупает жилье для своих членов. Участник кооператива вносит паи, накапливает определенную сумму от общей стоимости жилья, после чего кооператив покупает для него квартиру. После этого член ЖНК может пользоваться жильем, то есть проживать в нем, но при этом недвижимость остается в собственности ЖНК. Член кооператива продолжает оплачивать взносы до момента полного погашения стоимости жилья. После того, как все выплачено, он становится полноправным владельцем квартиры.

Для того чтобы стать пайщиком в ЖНК, необходимо:

1. Выбрать непосредственно сам жилищно-накопительный кооператив;
2. Выбрать квартиру;
3. Сделать вступительный взнос (от 2х процентов от общей цены квартиры).
4. Начать вносить паи для накопления первоначального взноса на квартиру.

Стоит отметить, что первоначальный паевой взнос должен быть не менее 2 тысяч долларов. Величина ежемесячных паевых взносов определяется руководством кооператива и пайщиком в индивидуальном порядке, в соответствии с возможностями последнего. Въехать в новую квартиру вы можете после того, как сумма паевых взносов достигнет 30-50 процентов от общей цены квартиры (в зависимости от выбранного вами ЖНК). Вы проживаете в квартире, гасите задолженность и на ваши деньги приобретается квартира другим членам кооператива. Взаимное кредитование пайщиков – это и есть то, на чем держатся жилищно-накопительные кооперативы.

Многие могут увидеть сходство ЖНК с ипотекой. На самом деле здесь больше отличий, нежели общих характеристик:

1. При членстве в ЖНК гражданин получает право пользования квартирой не раньше чем через 2 года после его вступления в кооператив, а также начала выплаты первоначального взноса (стадия накопления). При ипотеке в квартиру можно въехать сразу.
2. При ЖНК жилье переходит в собственность гражданина после того, как он в полной мере выплатит паевой взнос. При ипотеке квартира становится вашей сразу после ее покупки, однако до полного погашения задолженности, недвижимость останется в залоге у банка.
3. Минимальный первоначальный взнос при ипотеке равен 5-30 %, в то время как при ЖНК 30-50 %, но при ипотеке вносить его нужно единовременно, а при членстве в ЖНК на протяжении 2х лет.
4. Срок погашения ипотечной задолженности может достигать 30 лет, а при ЖНК он не может превышать более чем в полтора раза срок первичного накопления.
5. Процент за пользование кредитом равняется 12-19 %, а членский взнос всего 2-7 процентов.
6. Банки обычно «набивают» своим клиентам страхование, как жизни, так и имущества, а члены ЖНК могут не пользоваться этой услугой;
7. При получении ипотеки в банке сотрудники будут досконально проверять вашу кредитную историю и платежеспособность, а в ЖНК такие проверки отсутствуют.

Вследствие вышесказанного каждый может выделить для себя определенные плюсы и минусы ссуды каждого вида. Услугами ЖНК пользуются в большинстве те граждане, которые могут в достаточно короткий срок выплатить как первоначальный взнос, так и последующие взносы, и тем самым быстрее въехать в квартиру.

Выгодно по этой схеме покупать квартиры-апартаменты и просто сдавать их, выплачивая на полученные от аренды деньги оставшуюся стоимость. Стоит отметить, что аренда апартаментов в Москве достаточно выгодная процедура, которая позволит вам не только оплачивать ежемесячные платежи, но и оставлять какую-то часть средств для себя. Таким образом, квартира будет полностью вашей через небольшой промежуток времени, а вы еще до этого момента, будете получать с нее доход. Именно поэтому многие вполне обеспеченные москвичи предпочитают вкладывать деньги именно в ЖНК, чтобы как можно быстрее выплатить деньги за квартиру и тем самым в короткие сроки обзавестись собственным жильем.

Конечно, несмотря на такие очевидные плюсы, есть в процедуре получения квартиры через ЖНК и свои отрицательные стороны. Во-первых, сумма вступительного взноса при выходе из ЖНК не возвращается. Во-вторых, при накоплении суммы первоначального взноса вы можете получить ключи от заветной квартиры не сразу. Как отмечают многие эксперты, может пройти несколько месяцев и даже лет. Эти сроки зависят от количества пайщиков, которые прибудут в ряды кооператива, а также от размера и периодичности вкладывания денег на счет кооператива. Также стоит учитывать тот факт, что стоимость жилой недвижимости, особенно в столице растет в год на 10-15 %, поэтому после внесения необходимой суммы на выбранную ранее квартиру члену кооператива потребуется либо вносить дополнительно недостающую сумму или же довольствоваться более дешевым жильем.